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英国人抛弃 美国人抢筹 伦敦要易主了?

  • 更新日期: 2019-9-20
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详细介绍

昨夜,世界屏息以待。

美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25BP至1.75-2%,正如市场预期。

黄金迎来大量抛售,美元指数高开,一度涨上98.6770,目前稳定在98.3100水平。而英镑则受困于脱欧的不确定性和经济数据欠佳,出现小幅下跌。

似乎今年英国没发生过什么好消息,无论是政治上还是经济上都没取得进展,但,英国房地产却出现了不一样的信号。根据Rightmove报告,伦敦房价8月出现自2017年以来的首次上涨。仅8月前十天,房屋销量已经比去年增长了6.1%。


  是伦敦的房子跌得实在太便宜了?

据统计看,伦敦现在的平均房价为46.2万英镑左右,折合人民币在419万上下。虽然与上海均价五万相比,还差点意思,但从历史看,依旧比2010年要高了50%。

伦敦,还是那个房价在50年中涨了106倍的魔幻雾都?

豪宅正被疯狂抢购


  市场永远出人意料,就在大众看脱欧好戏的时候,美国人在伦敦创下了两个纪录。

截至今年6月,美国人一年在伦敦高端地区平均花了730万英镑,创下十年最高纪录。而且购买量翻番,占国际买家的20%,而他们看中的基本上都是均价200万英镑的豪宅。


  根据英国房地产税收制度,买卖过程中,对于价值12.5万英镑以下的房产免征印花税,而价值越高,则税率相应提高;对于超过200万英镑价值的物业将征收7%的印花税。市政物业税则根据房产的市价进行估算,减去税收减免额度后,每年对政府上缴,一般被视为对价值较低房产的一个跟踪指标。

从1996年以来,伦敦印花税占房价比例不断攀高,目前已达到5%的水平,而市政物业税则从1997/1998年的0.5%下降到了2017/2018年的0.2%,平均物业税缴纳为1120英镑左右。

从这两个数据中可以看出,伦敦最近成交的房产中,高价值的房产占多数,按5%的印花税率估算,价值在100万到200万左右。

  正与美国人哄抢豪宅相呼应。

脱欧看似对英国是重大打击,但对于投机人来说未必不是一个入场的好时机。尤其是伦敦豪宅,避险优势明显。

这不得不说回伦敦过去的辉煌战绩,从1969年开始,伦敦房价快速上涨,尽管在1974-1976、1980-1981、1989-1991和2007-2009出现短期下降(而这几个时间段分别出现了两次石油危机、日本泡沫经济崩溃和次贷危机),但伦敦实际房价指数从1969的25上升到了2014年的140(以2003年为基数),而名义指数更是增长了100多倍。


  这么一看,英国脱欧既没有达到世界经济危机的量级,英国房地产本身又足够坚挺,投资人自然相信,伦敦房价早晚一天会重新辉煌。

英国人抛弃伦敦?


  相比于美国人的摩拳擦掌,对于英国人来说,伦敦实在是让人失望。

从下图可以看出,英国人迁入伦敦居住的人数一直保持负数,而在2009年之后流出人数更是出现了持续增长的情况,到了2018年,净流出达到了103000人。对于国际移民来说,伦敦依旧保持吸引力,但在2017年,总迁入伦敦居住的人数出现了十年来首次的负数。

英国人抛弃 美国人抢筹 伦敦要易主了?

从伦敦总人口变化来看,脱欧威力明显。2016年,伦敦人口净增加了102729人,但在2017年陡然下跌至增长55342人,2018年增长83080人。

除了刚生下来的小婴儿,剩下的英国人怕是都在暗搓搓地想:走!去北爱尔兰!

除了房价对供需的清晰体现,印花税同时暗示了伦敦在全国的统治力下降。自1988年以来,伦敦印花税收占全英国的比例持续上升,至2015/2016更是达到历史高点,占比47%,但在2017/2018年度跌回40%。

更有趣的一组数据是关于20岁群体和30岁群体的移居情况。年龄段在20到29岁的英国人持续涌入伦敦,而30到39岁的英国人却选择离开。

基本上涌入伦敦的这批20出头小青年主要目的是上学,伦敦的教育资源无疑还是英国顶尖水平。但处于30岁梯队的英国人大量出走伦敦却并非是个好现象。

这批人大概进入职场风生水起了几年,累积了经验,人脉和财富,然后选择离开伦敦,这对劳动力市场来说是损失。甚至在2016年,2017年出现了20-39岁英国人净流出伦敦的情况。

房地产最后捧得就是人场,而人才无论到哪里都是城里立足的根本。

  哪里的年轻人都愁房

与上海小青年一致的是,伦敦小青年对房也头疼。买房买不起,租房也吃力,同一个世界,同一种烦恼。

从伦敦房产的年龄结构来看,能在25岁到34岁就拥有一套房子的年轻人从1990年的57%下降到了34%。在六个年龄段里,除了65岁以上的老人家拥有房子的比例在增加,其余年龄段都出现了不同程度的下降。

即便如此,相比起来,伦敦买房足以让所有上海北京的人眼红。

在伦敦,无论是第一次购房的人还是打算换房的人,贷款占收入的比率都出现了持续的上涨,截至2018年,首次购房者需要借贷3.83倍于工资的钱来买房,而换房者则需借3.80倍。

但我国的房价收入比来看,平均水平就在12.07,而一线城市更是达到了25以上。也就意味着,这些一线城市买房的人,不吃不喝25年才能存到买房的钱。

你还得跑赢通胀和房市涨价。

伦敦居,大不易,买房让一大批人难以上车,租房也日益艰难。根据Rightmove发布的报告,自2017年初以来,伦敦的可租用房屋库存大量减少,下降了33%。而截至今年3月,在中介公司注册的潜在用户同比增长了34%。

供需决定价格,截至2019年第一季度,伦敦房屋租金一年涨了8.2%,到达2093英镑(约18000人民币)。

房租涨,不是关键问题,关键是收入追不上房租的上涨。根据专业人士的评估,接下来五年内,伦敦的租金最高增幅可能达到每年11.5%。

无怪乎,大批英国人出走伦敦,让房价压低绅士的脊梁可太无礼了。

政府规划能让伦敦更可爱吗?

为了让更多市民有得住,住得好,2017年,伦敦市长提出了一项名为“伦敦住房战略”的计划。市政府将在先期拿出2.5亿英镑,支援新建住房,到了2022年,完成超过48.2亿英镑的适价房屋投资。

根据市政府之前的调查,1997年到2016年之间,岗位新增了160万个,增长了40%,而人口成长了25%,新增170万。但住房却只增加了47万套,总量达到350套左右。如果按照人口增长的速度算,2016年,伦敦住房应该在420万左右。这中间出现了70万套住房的供应缺口。

伦敦市政府真是绞尽脑汁,为市场提供更多的房屋供应。之前在2017年公布的“伦敦计划”草案中提出,要在10年内各区实现完成一共649350套新建住房的施工,包含在较小区域的245730套新建住房。
从统计来看,自2011年起,伦敦每年新增完工住房为20700套,而房屋库存量则每年增长28300套。越来越多的公寓楼兴起也缓解了房屋供应的紧迫性。

除了造房子,伦敦政府也鼓励更多的Build-to-Rent,类似于国内的长租公寓,引入机构投资人,当地社团或是房产联盟,为租客提供更为廉价的房屋。2018年,获准开始兴建的长租公寓已经达到了近30000套。而在2018年,所有的新建住宅中有将近三分之一的房屋属于Build-to-Rent。

除此外,伦敦政府也对私人出租进行限制,通过二套房贷款利率的设置来降低私人出租的意愿。目前,私人房东每月在房屋上面的支出占到了家庭总支出的37%,且依旧有不断上升的趋势。随着更多的机构投资人涌入,私人房屋的租赁市场会被进一步蚕食,而租金也会继续向下调整。

不过伦敦政府期待的是通过机构让租金降下来,中间政府的监管是关键的一环。

而伦敦住房战略中除了人人有所居,还有居得其所的要求,这也需要伦敦市政府对于公共设施,区域规划有更多的设计。

不过,一个更严峻的问题是,万一脱欧真把伦敦的金融属性给降维,那么失去产业优势的伦敦,建出来的房子还能找得到主人吗?